Nuove modalità di compravendita immobiliare: dal rent to buy, al buy to rent all’help to buy

La crisi c’è e si sente, soprattutto nel mercato immobiliare dove le imprese di costruzione e privati hanno necessità di vendere ma non trovano acquirenti. Quest’ultimi vorrebbero sì comprare, ma non hanno le necessità finanziarie e spesso nemmeno le banche concedono il credito.
Si tratta di un “quadro” abbastanza noto, ma al quale si potrebbe trovare una soluzione grazie al rent to buy, al  buy to rent o all’help to buy. Sono  nuove formule che consentono all’acquirente di dilazionare il pagamento nel tempo e al venditore di tutelarsi.

Nel rent to buy: si stipula un contratto di locazione, che poi si trasforma in un contratto di compravendita quando la somma dei canoni pagati arrivi ad eguagliare il prezzo pattuito per la cessione della proprietà.
Nel buy to rent : si stipula invece un contratto di compravendita con cui si ha l’immediato passaggio della proprietà pattuendo che il prezzo sarà pagato a rate, ma con una clausola che protegge il venditore in caso di inadempimento del compratore.
Nell’help to buy: si stipula un contratto preliminare, il venditore versa rate e acconti fino al 20-30% del prezzo pattuito e poi chiede alla banca un mutuo per il resto.

Seppure con soluzioni differenti, tutte e tre le formule risultano legate da un comune  presupposto: con esse si deroga alla tradizionale prassi secondo la quale la stipula di un contratto di compravendita immobiliare coincide con il pagamento del saldo dell’importo dovuto dall’acquirente al venditore. Infatti, se l’acquirente non ha i soldi per pagare e se nessuna banca lo finanzia, altro non resta che al finanziamento provveda “indirettamente” il venditore.
Ma attenzione, se nel Rent to buy e nel Buy to rent l’acquirente viene “finanziato” dal venditore, l’Help to buy serve invece a facilitare l’ingresso in scena di una banca. Come? Innanzitutto viene stipulato un contratto preliminare in forma notarile e dopo si può procedere alla consegna dell’appartamento ai promissari acquirenti.

Nel  contratto preliminare si prevede che gli acquirenti,utilizzando parte del proprio stipendio, paghino una serie di caparre e/o di acconti, fino a giungere al versamento di un importo pari al 20-30% del prezzo dovuto. A questo punto,  si istruisce una pratica di finanziamento bancario per la concessione di una somma pari al 70-80% del prezzo dovuto. Ottenuto il finanziamento, si paga la residua parte di prezzo dovuta al venditore, si stipula il rogito di compravendita e sulla casa acquistata viene iscritta ipoteca a favore della banca,a garanzia dell’ammortamento del mutuo da parte degli acquirenti divenuti proprietari della loro abitazione.

Per cautelarsi rispetto a ogni possibile evenienza, nel contratto preliminare occorre anche prevedere il caso della mancata riuscita dell’operazione.
C’è da dire, inoltre, che se nel Rent to buy (Rtb)  si punta alla concessione immediata del godimento dell’immobile a favore del futuro acquirente , nello schema del Buy to rent (Btr) vi è una inversione di prospettiva:il trasferimento di proprietà è immediato con  l’idea che la proprietà verrà restituita al venditore qualora il compratore si renda inadempiente.

Nella vendita con patto di riscatto vi sono peraltro da tenere in conto alcuni insuperabili limiti dettati dal codice civile:

– il termine per esercitare il riscatto non può eccedere i 5 anni dalla data del contratto;

– il venditore che esercita il riscatto è tenuto a rimborsare al compratore: il prezzo sborsato dall’acquirente; le spese e ogni pagamento effettuato dal compratore per la vendita; le spese che il compratore abbia sostenuto per l’immobile se qualificabili come ” riparazioni necessarie”; le spese che abbiano aumentato il valore dell’immobile
(articolo 1502 Codice civile). Di conseguenza, non è consentito pattuire rimborsi del compratore al venditore.

Nel mercato di compravendita si potrebbe procedere anche con una rendita vitalizia che garantisce un flusso di denaro costante nel tempo. Tale rendita potrebbe interessare il venditore, che accetta di sostituire il valore della casa con una rendita per tutta la sua vita; e l’acquirente che  accetta il rischio della permanenza in vita del venditore in cambio della immediata disponibilità della casa

Inoltre, per finanziarsi senza vendere, esiste il Vitalizio ipotecario: si ipoteca un immobile per ottenere un finanziamento. Si pagano gli interessi della somma finanziata. Il capitale verrà restituito dagli eredi

E ancora si potrebbe optare per la vendita a rate e la vendita della nuda proprietà, che potrebbe interessare anziani, chi pianifica un acquisto a lunga scadenza e con prezzo basso.